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文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

奥园美谷正走在剥离地产，发展“美丽事业”的路上。

6月22日，奥园美谷 科技 股份有限公司(以下简称“奥园美谷”，000615.SZ)发布公告称，拟通过在北京产权交易所公开挂牌转让的方式出售公司持有的京汉置业集团有限责任公司100%股权、北京养嘉 健康 管理有限公司100%股权和蓬莱华录京汉养老服务有限公司35%股权，并由交易对方以现金方式购买。奥园美谷拟以10.2亿元作为本次交易标的转让的挂牌底价。

数据显示，2020年，奥园美谷实现营业收入19.87亿元，同比下降37%；净亏损1.3亿元，同比下降1215%。其中，房地产及相关业务收入占比约70%，化纤新材料占比约20%，医美业务并未产生收入。从上述数据可知，支撑奥园美谷收入的仍是房产业务。

在聚焦医美剥离地产的战略下，奥园美谷仍需要面对业绩的压力。在彻底出清房地产业务后，奥园美谷的医美业务能否快速形成收益？又能否撑起公司的正常运转？

另据Wind股票显示，奥园美谷疑似2项财务指标异常，分别为：2020年公司经营现金流为负3.83亿元；2021年第一季度，测算企业财务危机的Z值方面，奥园美谷的Z值为1.717。

Z值分析法是一种衡量企业破产风险的方法，该方法预测企业的Z值小于1.20时将破产，Z值介于1.20和2.90之间为“灰色区域”，Z大于2.90则企业没有破产风险。

图源：Wind股票

就在奥园美谷全面转型之际，原控股股东京汉控股集团有限公司（简称“京汉控股”）正在减持股份。

出清地产，押注医美

近年来，随着中国医美发展进入“快车道”，多家房地产企业纷纷转型做医美，奥园美谷就是其中之一。

6月22日，奥园美谷发布公告称，拟通过在北京产权交易所公开挂牌转让的方式出售公司持有的京汉置业集团有限责任公司100%股权、北京养嘉 健康 管理有限公司100%股权和蓬莱华录京汉养老服务有限公司35%股权。

对于奥园剥离地产的行为，在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，如果奥园美谷确实能成功剥离地产，把持有的股份出售，则能够减少负债，同时也能降低公司因为负债出现破产或者违约的可能性， 解决财务困难的问题，但是也需要看后面的结果。

而在6月15日，奥园美谷也曾发布公告称，为了提升自身可持续发展能力，有效解决与控股股东存在的同业竞争问题，奥园美谷维护股东利益，并实现聚焦美丽 健康 产业的战略转型，公司拟出售持有的地产业务板块的全部或部分股权。

公开资料显示，截至目前，奥园美谷主营业务为房地产、化纤新材料和医美业务。本次交易完成后，奥园美谷主营业务将由房地产业务、医疗美容业务及化纤新材料业务转变为以医疗美容业务及化纤新材料业务为主，其主营业务收入结构将发生重大变化。

中国房地产数据研究院院长陈晟认为，奥园美谷完全抛弃产业空间而转型医美需要慎重，还是需要考虑将医美产业和地产空间相结合，应注意是产业空间的发展而并非发展产业本身，通过产业空间对产业带来帮助，才能更加健全和安全。

转型路上

专业医美平台更美APP发布《2020医美行业白皮书》显示，尽管遭遇疫情冲击，中国纯医美市场规模达1975亿元，占比全球17%，有望成为世界医美第一大国。

CVSource数据显示，2021年前5个月，投向医美赛道的资金已超5亿元。2020年医美赛道全年的融资规模8亿元。

虽然医美行业前途可期，但是作为此前主营业务为地产的奥园美谷，在该领域资历尚浅，压力重重。

奥园美谷总裁胡冉在中金公司2021下半年投资策略会上发表主旨演讲时表示，医美中游是奥园美谷切入医美的战略起点，也是布局的关键。这一领域分散度高，盈利能力不一。对此，奥园美谷坚定选取确定性强的“大店模式”，通过并购优质的区域龙头医美医院，实现规模效应，降低仪器、耗材、药品的采购成本；同时，延长上下游产业链，形成品牌与资源优势，提升市场集中度。未来，奥园美谷还将 探索 医美机构标准化连锁的“1+N模式”，建立头部器械耗材+垂直轻医美品牌连锁集合店。

6月8日，奥园美谷子公司广州奥美产业投资有限公司（以下简称“广州奥美”）拟向银行申请4.18亿元的并购贷款，而该笔贷款主要是用于杭州连天美医疗美容医院（以下简称“连天美”）的并购款项。

据奥园美谷3月18日发布公告，公司拟出资6.97亿元收购盛妆医美持有的浙江连天美55%股权，交易完成后，连天美将成为公司控股子公司。

连天美总部位于杭州，是中国最早一批医疗美容企业之一，也是浙江省首家民营医疗美容医院的创办者，下属医院设有整形美容科、微整形科、皮肤美容科、口腔美容科等主要业务科室。

在医美上游端，奥园美谷全资子公司广州奥美与广州暨南大学医药生物技术研究开发中心、广州市暨源生物 科技 有限公司签署《战略合作协议》，进入胶原蛋白市场，布局上游产品耗材市场。

随后，广州奥美与韩国KD Medical公司签署战略合作协议共同组建合资公司，在中国区域独家代理赛诺秀激光仪器，开拓医疗级产后修复新兴细分市场；同步推动KD. Medical公司拥有的注射类医疗美容产品在中国境内销售牌照。

民生证券报告显示，KD.Medical 成立于 2016年4月，是一家专注于医疗美容相关领域研究以及产品销售为一体的生物 科技 型公司，囊括总计医美 科技 端四大类中的所有类目(溶脂产品、射频类医疗类美容仪器、水光针、注射用单/双相交联透明质酸钠填充剂)，细分领域的 7个品种，主要产品为AIR FEELING(注射用溶脂产品)、AIR UP(面部溶脂)、AIR V UP S(身体除面部外其他位置溶脂针)、AIR SONIC (射频类医疗美容仪器)、AIR CELLING (动能素水光针)、RHEA LUCLANE(注射用三文鱼细胞提取液，PDRN婴儿针)、SHINNEUS(含利多卡因注射用单相交联透明质酸钠填充剂)等，其中多款产品已获取 KFDA 出口手续。

在医美下游端，奥园美谷通过与头部MCN机构合作实现下游卡位，在为医美医院引流的同时，刺激更多消费者对上游产品的需求。

对于合作的进展情况，奥园美谷表示，无论是上游暨源生物、肌源医药、KDM、广纳院的深层次战略整合及并购，还是中游医美服务机构收购，以及下游医美细分领域头部MCN等剧场式情景化布局，奥园美谷正在按照战略布局逐步推进落地。

对于外部环境而言，奥园美谷需要面临医美行业内发展多年的成熟竞争者，还要面临新进入者的挑战。

2021年5月以来，主业为地产的苏宁环球、主业为医疗IT领域的麦迪 科技 以及振东制药、特一药业等企业均表示要进军医美领域。

在独立经济学家王赤坤看来，医美是市场需求催生的一个细分新兴行业，这个赛道方兴未艾，属于成长阶段，行业消费快速增长，行业市场处于增量市场，行业门槛初步建立，行业竞争不是非常激烈，市场处于卖方市场，拥有定价权，行业毛利也很高。医美行业在竞争格局尚不激烈的情况下，整体处于蓝海市场，屡屡成为资本的宠儿。

股价涨了472.17%

原控股股东减持

Wind股票数据显示，截止2021年6月23日，近250日内，奥园美谷股价上涨了472.17%，而在股价上涨之际，公司原控股股东京汉控股却出现减持套现的情况。

王赤坤认为，资本吹捧和加持下，医美行业存在过热的问题，其估值也被高估，按照以往的经验，所有被资本热追的板块都有一个回调的过程，这个回调的过程就是挤泡沫的过程。

5月19日，奥园美谷的原控股股东京汉控股集团有限公司（简称“京汉控股”）的一致行动人建水泰融企业管理有限公司、北京合力万通信息咨询中心（有限合伙）、段亚娟计划在2021年6月10日至2021年11月13日，以集中竞价方式减持合计不超过约1562万股（占公司总股本的2%）。

对于原控股股东转让股份的原因及影响，诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，一方面由于奥园美谷逐渐开始向医美方向布局，但支撑其发展的一直是房地产业务，调整布局过程中企业将面临一定的过渡风险，同时医美行业的竞争压力也不容忽略，未来发展面临一定的挑战；另一方面，股东减持也可能与自身经营需求有关，需通过减持奥园美谷股份获取一定的现金流。由于奥园美谷面临一定的债务压力，需通过融资减轻运营压力，此时股东减持将使奥园美谷的压力进一步加大。

实际上，2020年10月以前，奥园美谷还不能算是一家医美公司，据公告显示，2020年10月26日，京汉股份发布公告称，拟变更公司名称为奥园美谷 科技 股份有限公司，证券简称变更为奥园美谷。

而奥园美谷背后的控股股东则是中国奥园集团有限公司（以下简称“奥园集团”）。

2020年5月，原控股股东京汉股份与奥园科星签署了股权转让协议，京汉股份将其所持有的2.29亿股转让给了深圳奥园科星投资有限公司（以下简称“奥园科星”），占京汉股份总股本的29.3%。经上述股权转让后，奥园科星成为京汉股份第一大股东，实际控制人也由京汉股份董事长田汉变为奥园集团主席郭梓文。

京汉股份成立于1996年，是深交所主板上市公司，以化纤、房地产为主营业务，专注于发展新材料及绿色纤维等相关产业的研发与制造。

京汉股份在化纤新材料方面现有年产1.6万吨粘胶长丝、7000吨玻璃纸、3.5万吨化纤浆粕生产能力。

以京汉股份化纤技术为基础，2021年4月，奥园美谷正式投产年产4万吨绿纤项目。据了解，绿色纤维是医美上游产业链面膜纸的主要原材料。

机会与风险并存

在万亿“颜值经济”下，医美作为新的风口行业，机会与风险并存。

虽然奥园美谷决心转型，但是面对先天的地产基因以及医美赛道上的先驱者和后进者的竞争，在机会面前，仍存在巨大的挑战。奥园美谷转型医美能获得成功吗，存在哪些机会与风险？

在穆胜企业管理咨询事务所合伙人、纽约大学Stern商学院访问学者娄珺看来，如果碰得到好的投资标的，就有可能成功。当然，这个凭运气，也要看行业的大势。

对于什么是好的标的？娄珺认为，好的团队、好的产业资源、好的战略思路属于好的标的范畴。

娄珺建议，在一个产业能够成功，还是要凭借核心竞争力，核心竞争力是来自于对行业的深耕，这个规律永远不过时。而对于房地产企业能否在转型后撑起业绩，娄珺认为，如果有好的投资标的，有可能快速形成业绩，但这种业绩不是企业的基本面，看重长期价值的投资者不必太在意。

房地产企业转型医美，也意味着公司整体的组织架构出现了变化，对于房企转型医美后该如何进行组织管理，在行业风口面前，奥园美谷将如何把握机遇进行发展呢？

对此，娄珺认为，这是个大问题，先看懂行业，再定下战略，再打造组织架构，再寻找行业内的优质人才，但这里面的每一步都是过滤器，都会过滤掉没有诚意在产业里发展的投机者。

据了解，医美产业链的上游主要为医疗器械生产商和耗材商；中游主要是整形诊所、整形医院、美容院；下游主要是医美的导客平台。终端主要是消费者。

艾媒咨询数据显示，在中国，医疗美容机构主要分为公立医院和民营机构两大类，其中民营机构包括大型连锁医院、中小型民营整形医院和小型民营诊所三个小类。数据显示，2019年中国医美店铺数量超过140万家，具备医疗美容资质的机构约13000家，医美行业“黑机构”问题仍然严重，经估算有超过80000家属于非法经营医美店铺。

由此可见，奥园美谷从医美中游切入的赛道也是竞争最激烈的区域，奥园美谷在并购的同时也应注意提升自身的核心竞争力。

她建议，奥园美谷可以摸索一整套的范式，将之前比较散的业态进行标准化操作，将定价和宣传确定下来，然后带动周边乃至全国其他的门店来全面提升。此外，还可以采用统一的门诊运营管理系统，这一点可以参考口腔，从发展速度来看，医美比口腔快，但是发展的标准化和规范化，口腔比医美好。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜建议，医美业务的盈利点一方面在医美服务的本身，另一方面还在医美康复和服务于医美的金融业务等。公司转型需要充分研究拟进入行业的发展状况、竞争格局与未来走势，选准着力点和进入策略，并结合自身的资源和能力来迅速形成业务规模和行业竞争力，并构筑起产业护城河以发展出自身的核心竞争力。

强化政治监督的四个着力点是坚持

　读完一本名著以后，相信大家的收获肯定不少，这时就有必须要写一篇读书心得了！你想好怎么写读书心得了吗？以下是我收集整理的管理之本读书心得，仅供参考，希望能够帮助到大家。

管理之本读书心得1

　老师第一堂课讲到：管理：带领别人实现自己的目标的过程。这句话我到现在都记忆犹新。

　我认为一个企业家或是一个公司老板，首先面临的问题就是人才，然而，间接面对的就是管理，曾听说过天时不如地利，地利不如人和，这句话也从侧面说明了管理的重要，因为，要留住人才，关键就在于管理，管理的最重要原则以人为本。这和现代的管理理念一致，到处都是听说的以人为本，因此，在这里，我才真正的在书上接触到了这个观念。

　其次，管理者中的人际技能，这又映证了天时不如地利，地利不如人和。一个优秀的管理者必须处理好人际关系。同时人际关系也是一个人立足社会的基本点。再次：分工与协作，分工要求各尽其职，协作便又是现在热炒的团队精神。

　通过本课程的学习我知道了四大关键能力，即计划与决策能力、组织与人事的能力、领导与沟通的能力和控制欲信息处理能力。学习管理学知识是适应现代社会化大生产的需要产生的，它的目的是：研究在现有的条件下，如何通过合理的组织和配置人、财、物等因素，提高生产力的水平。管理学知识是一门综合性的交叉学科。

　计划作为管理学理论的基础，让我有了许多很深的体会，在为群体中一起工作的人们设计环境，使每个人有效地完成任务时，管理人员最主要的任务，就是努力使每个人理解群体的使命和目标以及实现目标的方法。如果要使群体的努力有成效，其成员一定要明白期望他们完成的是什么，这就是计划工作的职能，而这项职能在所有管理职能中是最基本的。计划包括确定使命和目标以及完成使命和目标的行动；这需要指定决策，即从各种可供选择的方案中确定行动步骤。计划制订分为如下步骤：寻找机会确定目标拟订前提条件确定备选方案评估备选方案选择方案制定衍生计划用预算量化计划。

　在学习管理学知识后，我更深刻的意识到了一个企业或是团队的成功需要具备多方面的综合素质，作为一个优秀的领导，以下两点又是不可或缺的。绝对深度的沟通技能与一定的激烈措施。沟通是领导能够深得人心的重要保证，而激励便是领导能够留住人心的重要措施。

　综上所述，通过这一个学期学习管理学知识带给我很多启发，我也将会应用于今后的实践工作中，取得更多的收获。

管理之本读书心得2

　5月11日下午18：30—21：45，公司组织了一次关于目标管理的培训，无论在观念上还是理论上都让我获益非浅，以下是自己的一点体会：

　一、目标的制定

　目标管理看起来简单，但要把它有效地付诸实施，需要我们对它有详尽的了解和认识。目标管理和其他各种决策和计划工作一样，如果我们拟订目标得不到必要的指导方针，不了解决策和计划工作的前提条件和公司的基本战略和政策，那么我们就无法制订出正确的目标，也就无法发挥目标管理的作用。

　目标有时可能是难以确定的，特别是对于目标的主次优先难以确定，这就要求我们必须认真理解公司的宗旨、使命，认识影响组织发展的各种因素，并依据科学的程序来确定目标。

　与公司的宗旨和使命相比，我们目标一般是短期的，几乎在所有实行目标管理的组织中，所确定的目标都是比较短期的目标。但是我们的目标必须通过公司的目标来进行分解制定，保持于公司目标的一致，而不脱离公司目标。

　目标管理要取得成效，必须保持其明确性、稳定性和有一定的灵活性，目标经常改变，只能使目标失去原来的意义，失去一个明确的方向。但是可以根据新的认识和发现，环境的变化对目标进行修正。这样能使自己的目标方向更明确、更容易实现。

　二、目标的实施

　尽量不要说“因为……所以没有达到目标之类的话”，完不成就是完不成，先承认失败再检讨自己。说这些话就是一种推卸责任，是一种狡辩。世上共有两种人，一种人是在不停地“表现”，另一种人是在不停地“狡辩”，所以从现在开始，必须慢慢地培养自己的习惯，人都是由思想到触动再到行为最后养成习惯的，现在亡羊补牢应该不算晚。

　要负起责任，所谓自信心就是由责任开始的，作为一名管理者就必须负起责任，要树立信心也必须负起责任。责任是执行力的动力。

　目标要量化，要分阶段，不能光看到终点。我想目标要分阶段这个道理我很久以前就懂，但是昨天才对此有更加生动的理解，因为其实目标真的很重要，结果固然重要，过程也重要，要每月、每周、每天、每个过程的量化，这才是目标的分阶段。以前自己的目标，制定得很模糊和笼统，都是些做好什么什么工作，

　还有，通过昨天的课，我更深刻的了解目标管理的意义，让我在今后的工作中，更好的完成自己的目标。

　通过目标管理，使各项工作都有明确的目标和方向，避免工作的盲目性、随意性和被动状态，避免形式主义和无效工作；通过目标管理的系统分析，提高计划工作的科学性和整体协调性，充分发挥自己内在的潜力和积极性，共同实现整体目标；解决控制的两个难点，即指出控制标准即是目标、控制手段即是自我控制；有助于增强全体组织成员的团结合作和组织的凝聚力。

　三、目标的总结和下一个目标

　“日事日毕，日清日高”这是海尔目标管理中很经典的语录。“到了我这，事情该结束了”，不能像美国西部的“传水桶”一样，把问题传给别人。

　目标完成后要对完成情况做总结，并制定下个目标。今天的目标今天必须完成，今天完成的目标必须比昨天有质的提高，明天的目标必须比今天更高才行。通过制定目标—实施目标—总结目标—制定下一个目标—实现公司总目标。

　首先，从人生的角度来看一下目标管理。没有目标的人生是暗淡无光的，没有努力的方向，没有奋斗的动力。你不知道你要去哪里，更不知道如何去，那么哪个方向对你来说，都没有太大的意义。正如我在课程上强调的，人生没有目标，就等于在梦游！并且，没有目标的人，将会成为别人实现目标的一种工具！

　其次，从工作的角度来看一下目标管理。有目标的工作往往意味着有压力，意味着你必须努力去工作。可能有人会不太喜欢有目标的工作，但是却没有想到，没有目标的工作是不会被重视的。加薪、晋升？有难度，最后就只能混日子了。根据管理学大师彼得·德鲁克先生的话，不是有了工作才有目标，而是相反，有了目标才能确定每个人的工作。由此得知，所有的工作都应该有目标，只不过有时候没有刻意地去强调某些岗位的目标而已。

　再次，从公司的角度来看一下目标管理。从公司的使命中得到一定时期内公司的总目标，然后经过上下级人员的共同协商，将总目标分解下去到每个岗位上，每个员工身上。在分解的时候，下一层的所有目标相加必须等于或大于上一层的目标，以确保目标分解的有效性。确定了目标，就要有具体的实施计划，就要进行具体的目标管理。任何的目标管理都不会自动地实现。目标，是一种结果导向，但并不是简单的重视结果，紧盯结果，更重要的关注过程，确保目标的如期实现。如培训当中提到的目标管理理论，像20/80法则，没有目标的箭，永远射不准耙心，没有抓住重点，你也永远做不出好的业绩；像SMART原则，目标的制定必须明确具体，可衡量的，可接受的，现实可行的，并且有时间限制的。

　俗话说，教学相长，教育别人的时候，同时自己也在受益。以上是我个人关于目标管理的一些体会，希望能对大家有些启发。

管理之本读书心得3

　网格化管理，从本质上讲，是行政管理和社会管理机制的创新，其核心是以网格化管理为载体，以差异化职责为保障，以信息化平台为手段，促进条块融合、联动负责，形成村（社区）管理、服务与群众自治有效衔接、互为支撑的治理结构，实现政府职责特别是市场监管、社会管理和公共服务职责在基层的有效落实。

　推行网格化管理，重心在基层，根基是群众，目的是民生。要创新工作理念和方式方法，明确目标任务，把工作着力点放在为群众排忧解难上、凝聚民心民力上，真正使群众的困难在第一时间得到解决、群众的事情在第一时间落到实处。

　社区既是城市的基础单位，也是网格化管理的重要基石。要坚持在社区建设中强化网格化管理，在网格化管理中加强社区建设，按照党建带动、完善自治，政府主导、社会参与，民生优先、服务群众，管理协同、互助共享，因地制宜、分类推进的原则，突出重点，抓住关键，努力把社区建设成管理有序、服务完善、居民满意、文明祥和的社会生活共同体。在日常工作中要做好以下几点：

　 一、明确责任

　一是强化责任意识，做到脑勤、腿勤、手勤、嘴勤、笔勤，成为发现、受理、处置、协调、报告第一人。二是善于发现问题，善于处置问题，及时报告问题；主动与社区居民交流沟通、增进感情，及时了解掌握社情民意。三是提倡错时工作制，坚持到网格巡查、踏看。四是认真填写网格责任人工作日志，做到工作日清周结、动态信息及时录入。需要向其他条线交接的事项，及时填写工作单，办好交接手续。五是引导和吸纳物业管理机构、居民代表、退休党员、居民组长、楼道长、热心社区工作同志以及社区志愿者等作为义务信息员、监督员，协助做好网格内的管理工作。

　 二、加强宣传

　一是多渠道、多形式加强宣传，营造浓厚的舆论氛围，提高居民群众对网格化管理工作的知晓率、支持度、参与率。二是在社区醒目位置设置网格化图谱，公布网格责任人照片、姓名、联系电话、工作内容和管理服务职责等信息，向每家住户发放网格责任人服务联系卡。

　 三、完善功能

　一是信息联通功能。建立每日信息通报例会制度，做到准确、快速、完整的交流和反馈信息。二是快速处置功能，遇到问题及时处置。三是资源配置功能，合理利用党建资源、行政资源、社会资源和市场资源，善于整合、利用。四是便民服务功能，为社区居民提供就近、及时、便捷的多样化、高质量的服务。五是社会保障功能，为社区居民尤其是弱势群体提供社会救助、创造就业机会。

　在做好我市病媒生物防制工作方面，社区建设要结合城市环境提升、功能完善，坚持预防为主的原则，把市容市貌和薄弱环节整治作为重点。把精品街、背街小巷、集贸市场、城中村以及无主管居民区的整治，道路、街头绿地、游园广场、公厕建设等与社区建设结合起来，突出抓好环境卫生治理、广告匾牌整治、占道经营、居民区管理等城市建设管理方面的工作，确保城市形象和群众生活环境明显改善。同时加大病媒生物防制工作宣传和监督力度，不断提高全市人民除害防病意识，促进各项病媒生物预防和控制工作的落实，争取爱国卫生人人参与，健康生活人人享有。通过网格化管理进一步提高我市爱国卫生管理水平。

管理之本读书心得4

　三天的学习，使我受益匪浅，我认为行政管理教学的主要目的是将行政管理学科的基本原理和应用技术通过灵活有效的教学方法传授给学生，以提高学生行政管理专业化水平和综合能力。这需要积极探索新的教学方法。现行的高等院校的行政管理教学方法普遍存在重视科研、轻视教学，重视教学内容研究、轻视教学方法研究的倾向，改革行政管理学课程教学方法具有很强的理论意义和现实意义。

　我认为行政管理学教学方法是新形势下培养行政管理专业人才的需求。在市场经济改革、政府机构改革和知识经济、经济全球化等时代背景下，社会对行政管理专业人才的需求由传统的研究型、学术型向应用型、操作型人才转变，要求高校着力培养能在党政机关和企事业单位从事行政管理、政策制定、人事组织等工作的大量人才。而从当前行政管理人才的培养来看，课堂教学多采取“黑板管理学”授课方式，这种课堂教学既不符合行政管理学实践性的学科特征，所培养出来的学生知识结构、知识体系会存在缺乏操作技能训练的问题，难以帮助学生获得处理实际行政管理事务中分析、解决问题所需要的品质、能力和技能。改革传统的教学方法，加强实践教学势在必行。

　随着电子政务技术的发展，对行政管理过程中信息的快速反应能力、判断能力、预测能力和处理能力等要求更高，而行政管理专业的本科实践教学环节非常薄弱，主要的实践教学为进行社会调研、撰写毕业论文和参与毕业实习，集中实践教学环节基本处于空白状态，不能适应现代行政管理工作的需要，这就迫切需要优化传统公共行政教学方法，尝试新的教学方法，以适应现代行政管理工作的需要。

　我认为进行行政管理学教学方法的改革，应着力把握以下原则。

　第一，以学生为本，培养学生能力为第一原则。以学生为本的思想原则是在行政管理课程的课堂教学过程中，让学生认识到自己不仅是学习的主体。又是自身发展的主体这样的一种特殊认知过程。提高学生对行政管理学学习的积极性、主动性和创造性，着力培养学生对行政管理总体的综合能力，它要求教学要以学生为中心，尊重学生。通过对话式和启发式教学，针对学生对行政管理学思想认识中存在的问题，精练课堂教学内容，突出讲授课程的重点、难点和热点，提高教学效果，并培育民主和谐的教学氛围，提高学生参与课堂教学的积极性，促进学生身心全面发展，为社会的进步培养高素质的政府管理人才。

　第二，理论联系实际、不断创新原则。行政管理学既是一门基础性理论学科，也是一门实用性很强的应用型学科，因此，行政管理教学必须时刻关注行政管理改革发展的实践进程，注重理论联系实际，并着力在行政管理具体运作方式和方法上下功夫。在教学方法上大胆创新，授课内容要尽可能反映本学科国内外的最新研究成果及动态，保持教学内容与国内外行政管理理论与现实的发展、变化同步，使教学内容常新，更新教学方法，使行政管理教学方法富于时代感、新鲜感，适应信息社会发展的需要。

　第三，注重教学效率和教学方法有效性原则。注重教学效率，遵守教学方法有效性是现代高等教育教学实践中的重要原则，也是行政管理教学方法改进和优化的基本要求。关注实际运作中的低投入和高产出，增强时间观念，提高效率，适应现代政府提高行政效能的要求，也是避免教学满堂灌、机械式重复练习、题海战术等低效现象发生的基本要求。

　第四，坚持教学方法整体、系统、合理、优化原则。系统效应是衡量行政管理教学方法设计成功与否的主要依据。在行政管理教学过程中应注意把握教学方法内部关系的协调和平衡，以使行政管理教学效果达到合理、最佳状态。也就是说，行政管理教学活动的设计和组织，除要考虑具体要素的改进和完善外，更应从总体上关注行政管理教学各要素问的良好组合和协调，以求产生最佳的系统整体效益。一方面，要看到各种行政管理教学方式都有其存在的合理性，有其特长和独特价值，所以要具体探索和丰富各种各样的行政管理教学方式；另一方面，应根据具体的行政管理教学任务和实际条件，应用不同的教学方式，克服教学方法局部、僵化做法，扬长避短，综合成整体优化的行政管理教学方法结构。

　行政管理课程在教学过程中要采用适合大学生自身特点的教学方法，并从中国行政管理的实践出发，增强行政管理教学方法的有效性，为此，我建议从以下几个方面开展实践教学，来提高行政管理教学质量。

　第一，案例分析法。行政管理案例教学法是以尊重行政管理客观实践与现实环境基础，提倡理论与实践相结合，充分发挥学生的主体作用，让学生在对实际行政管理问题分析、探讨与解决的理性思考的学习环境中去自我体验、自我感受、自我陶冶、自我提升，从而达到理解原理、巩固概念、深化知识、巧用方法的目的。实际上就是通过案例教学为学生提供行政管理实际运作的替代性经验，以弥补课堂填鸭式教学方法的不足。首先，教师在课前准备阶段要根据学生学习的实际情况建立自己的行政管理案例知识库，所选案例应尽可能地符合我国现实，并注意贴近学生学习生活的实际，最好是一些知名或学生熟知的组织单位的案例，这样更容易激发学生学习的兴趣。其次，在课堂讨论阶段，任课教师要根据自己预先设计的教学进程讲解案例，并提出富有启发性的思考题，调动学生分析问题的积极性，必要时把对学生的学分压力转化为课堂讨论发言的内动力，并注意倾听学生的发言，快速反应，引导学生走向行政管理分析问题的专业化思维。最后，在整理总结阶段，对课堂讨论内容进行整理，教师要注意加强指导学生写作的逻辑性、专业性和规范性，在学生小组内交换讨论，并优化方案。保存归档，以便学生日后参考使用。

　第二，模拟教学法。模拟教学模式旨在营造人为的行政管理事务环境或情境，让学生扮演不同的行政管理岗位角色，开展具体行政工作，使之能够在模拟真实的氛围中学习行政管理实践必需的知识、技能和能力。这种教学方法可以活跃课堂气氛，调动学生的学习积极性，帮助学生积累管理经验，由此获得较好的教学效果与质量。首先在行政管理情境遴选阶段，教师所创设的情境应综合考虑本专业的人才培养计划、社会人才类型需求、学生学习的实际状况和本校的现有资源。其次，行政管理情景计划组织阶段，它是提高模拟教学效果的关键环节。教师应首先明确情景教学的目标和要求，选好所用道具或场所，掌握方法，制定具体实施步骤，并提前将教学计划通知学生，组织学生进行角色分工与预演。再次，行政管理情景开展阶段，它是整个模拟教学的中心环节，教师要引导学生独立地完成角色的扮演，并仔细观察学生在情景模拟过程中的优点和缺点，做好记录。最后，总结评价阶段，教师对模拟的效果进行点评，指出模拟中的优缺点以及应该注意的问题。可采取学生自评、互评和教师点评相结合的方式来进行。该阶段可以帮助学生积累行政管理实践领域的经验，也可以帮助教师全面了解学生对行政管理专业知识掌握程度，客观评价教学效果，为完善组织下一轮模拟行政管理情景积累教学经验。

　第三，社会调查实践法。社会调查实践法要求学生亲自深入政府工作机构去，适应行政管理工作环境，了解行政管理工作情况，学习行政管理工作人员工作方式和方法，从而增进学生对行政管理工作实际情况的了解。首先。可以采用现场观摩方法，让学生亲自到政府机关中的工作现场去，有必要组织学生深入学校所在社区的党政机关进行现场教学。现场观摩的教学方式需要得到政府机关的大力支持，要求院系必须与政府机关有比较密切的联系和合作。其次，可运用实践调查方式，结合所学的有关课程和当时公共部门的热点问题，任课教师利用节假日走出校门作专题调研，带领学生到社会中去调查并形成相关的调查报告，在行政管理实践领域中发现问题，充实课堂教学。也可聘请那些具有丰富党政机关工作经验的领导为学生讲解我国行政机构设置、级别划分、权责分配以及中央地方各机构分权授权和执行情况以及机构改革的难点分析和对策等。

　再次，到实习基地进行实习或见习。要成功地培养行政管理学应用型人才，就必须有充足的社会实习基地。有利于行政管理专业学生在校期间就对行政管理部门工作状况有基本的认知，也利于培养学生综合能力、创新能力和岗位适应能力。在实习基地，置身于完全真实的行政环境，提升学生自主学习的实效性及岗位的适应力。

　第四，应用现代技术教学法。行政管理学使用现代技术教学法，依托现代通讯技术、互联网技术、传播技术和信息技术等，为学生在学习行政管理学时提供集立体性、交互性、趣味性、综合性等多种功能于一体的图、文、声、像并茂教学模式，这种教学界面友好。形象直观，为学生提供了多种感官和认知刺激，既培养学生综合应用能力，又增强其学习的自觉性和主动性，并且教学信息量大，可以大幅提高教学效率和效果，是传统行政管理教学法无法比拟的。首先，在教授行政管理课程时应用现代技术教学法需要行政管理学会及行政管理教学研究会组织研究一部能得到大多数学者公认的、能反映学科发展基础理论与现实热点问题并适应新形势发展的行政管理学电子化教材，并随着行政管理实践的改革发展定期完善这一教材。其次，组织学生观看行政管理教学录像，让学生了解行政管理工作，并能从成功的行政管理的经验上培养兴趣，得到感悟。最后，运用开放式教学方式实现人与人互动。

　借助具有成功行政管理教学经验的外校教师，或借助经验丰富的政府行政管理人员在互联网上就行政管理教学中存在的问题进行人机交流，互相学习，互相启发，从而达成行政管理教学共识，这对提高教学质量有着重要的意义。

管理之本读书心得5

　市场的生态环境发生了很大变化，房地产公司面临着转型和调整。向土地要效益的发展思路导致企业管理者过多地把注意力集中在企业外部，巨额的土地增值收益足以保障房地产开发公司的生存和快速发展，公司的'内部管理往往是粗放式的、缺乏科学性，只有部分公司提出精细化管理的目标，只有少数公司将精细化管理的理念转化为相应的流程、策略、制度等，而只有极少数公司的精细化管理得到了较好的执行。向土地要效益的思路要从根本上转变，转而向管理要效益。精细化管理指的是通过规则的系统化，运用程序化、标准化和数据化的手段，使组织管理各单元精确、高效、协同运行。

　实施精细化管理的过程中，比较突出的障碍在于以下几方面。

　一是，中庸思维方式形成的企业文化土壤不利于精细化管理。在中国长久以来形成的人治大于法治的社会环境下，推进精细化管理会遇到无形的阻力。精细化管理最早是工业化的产物，要求对于管理工作要做到制度化、格式化、程式化，强调执行力。但是大多数企业内的人员将管理视作艺术而非科学，对于细致规范的流程缺乏认真执行的动力和习惯。

　二是，过度强调形式，过度量化，流程设计不合理，导致效率反而降低。精细化管理需要细化的流程来保障，但是如果设计的流程过于细致，过于依赖数字来进行量化管理，那么就会从科学性走向另一个极端。数字并不能表现出所有的问题，对数字的追求更不能解决所有的管理问题。精细化管理在提高管理水平和质量的同时，也会增加企业管理的复杂程度，如果超过一定的界限，就会适得其反。

　三是，对流程设计的要求很高，如果流程设计的可操作性不强，执行环节就难以推进。精细化管理对于流程的设计和重组提出了很高的要求，一个看起来完美的流程设计也许存在可操作性不强的硬伤，而能够得到较好执行的流程设计往往并不是无可挑剔的。也就是说，流程设计需要的方案并不是可能的，而是可能的。这实际上是一个很高的要求，要充分立足于企业现状，透彻分析企业问题。管理首先要强化相关的理念，培养一支专业的职业化团队，形成重视规范的企业核心理念。精细化管理需要由职业经理人式的思维方式来构建企业文化，通过组织设计、绩效管理等手段来监督和督促精细化管理的实现，并且形成一个严格的执行体系。

　其次，优化业务流程是精细化管理的基础，业务流程优化的目标是以最少的资源投入，获取的产出效率，在各个环节和模块之间，做出系统的组合。通过业务流程的优化，控制管理费用，降低不必要的成本支出。房地产公司的业务流程应当充分考虑房地产业务的特点，这里可以运用的工具是业务流程价值链分析模型，针对性地找出企业价值链增值大的环节，进行巩固和加强，分析和优化流程。

　再次，项目管理信息化也是实现精细化管理的一个重要手段。如果为核心业务搭建一个信息化平台，资源就会得到更好的整合，对节点的控制会更为科学有效。项目运营管理系统可以有效提高管理的集约性，在项目管理的各个环节借助于信息化平台提升精细化管理的水平。

　最后，精准营销也是精细化管理的重要体现。对于房地产公司来说，精准营销重点是两个方面：客户服务的精准化与产品设计的精准化。为了实现精细化的客户服务，需要对不同客户进行有效细分和研究，关注客户服务的每一个细节。在此基础上，还把精准的客户服务反映到精准化的产品设计上。例如很多房地产公司都针对不同的客户，形成了特征鲜明的产品系列，正是面向客户进行精准化营销的一种尝试。客户服务的精细化意味着从售前、售中、售后各个阶段和过程都充分考虑客户的需求。例如，当前在房地产项目的设计中，普遍存在着会所的设计更多只是为了推进销售的问题，往往忽视了后期运营使用过程中的成本费用，设计阶段也很少听取物业管理人员的意见。在精准营销的要求下，相关问题就应得到充分重视，客户的声音也应得到充分体现。

2019年我市经济保持平稳发展，但仍存在一些不容忽视的

强化政治监督的四个着力点是坚持中国特色社会主义制度不动摇、推动党中央重大决策部署落实见效、督促落实全面从严治党责任、保证权力在正确轨道上运行。 扩展资料 四个方面着力，明晰了政治监督的关键点位，将政治监督进一步细化具体化，必须不折不扣抓好贯彻落实。

罕见！中央大篇幅定调 组合拳直指去库存

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初步核算，2013年全市实现地区生产总值7153.13亿元，同比增长12.0%。其中，第一产业实现增加值291.16亿元，增长3.0%；第二产业实现增加值3946.97亿元，增长12.5%；第三产业实现增加值2915.01亿元，增长12.1%，全市经济在总量、速度、结构、质量等方面全面向好。

一是从总量看，全市经济规模迈上新的台阶，2013年全市地区生产总值比上年增加753.22亿元，总量突破7000亿元大关，近年来一年突破一个千亿大关。

二是从增速看，全市地区生产总值增速分别高于全国、全省平均水平4.3和1.9个百分点，继续稳居全省第一，且逐季提升，一季度、上半年、前三季度、全年增速分别为11.5%、11.6%、11.8%和12.0%，固定资产投资、社会消费品零售总额、规模以上工业增加值等主要指标处于平稳上扬轨迹。

三是从结构看，服务业对经济社会发展的支撑和带动作用增强，产业结构进一步优化。2013年全市服务业占地区生产总值的比重为40.8%，同比上升1.2个百分点，为十年来首次上升。

四是从质量看，转型创新发展取得新进步。科技对经济增长的贡献率进一步提升，2013年全市实现高新技术产业增加值1499亿元，同比增长19.1%，高于规模工业增幅5.1个百分点，高新技术产业增加值占地区生产总值的比重达21.0%，同比提高2个百分点。产业结构优化和技术创新促进了能源利用效率的提高，全市能源消费增长速度明显低于经济增长速度，预计全年单位地区生产总值能耗下降4%以上，将超额完成全年目标任务，累计完成“十二五”节能目标进度的80%以上。

（二）三次产业稳步发展

一产平稳增长。农业生产克服了宏观经济环境和复杂气候等不利因素影响，全年农林牧渔业总产值达452.25亿元，同比增长3.0%，实现了平稳较快增长。主要农产品产量平稳，蔬菜产量增长7.8%，猪、牛、羊出栏数分别增长0.3%、2.7%和1.8%。农业产业化加快发展，休闲农业实现经营收入105亿元，农产品加工销售收入突破千亿元，同比增长23.4%。

工业趋稳回升。全年规模工业实现增加值2653.28亿元，同比增长14.0%，增速居全省第一，分别高于全国、全省2.4和4.3个百分点，工业发展逐步由“一业独大”向“多点支撑”转变，大部分行业快速增长，新增企业拉动作用明显，汽车及零部件、电子信息、新材料等产业集群增速加快，全年实现增加值分别增长56.2%、36.6%和20.4%，分别高于全市规模工业增速42.2、22.6和6.4个百分点，电子信息产业集群今年有望成长为新的千亿产业集群。与此同时，小微企业发展加快，全年实现增加值995.11亿元，同比增长30.3%，增速提升4.2个百分点，既高于全市规模工业增速16.3个百分点，也远高于大中型企业增速；小微企业增加值占全市规模工业增加值的比重达36.0%，同比提升4.9个百分点。

三产发展加快。全年第三产业增加值同比增长12.1%，增幅提升0.1个百分点，旅游、房地产、金融等现代服务业快速增长，2013年全市旅游总收入突破千亿大关，达1006.3亿元，同比增长28.5%；房地产销售面积达1840.6万平方米，同比增长20.5%，居全国省会城市前列；金融业实现增加值277.33亿元，同比增长17.7%，在全市服务业各行业中增速居第一位。

（三）三大需求稳中有升

从投资看，逐月回升。2013年全市完成固定资产投资4593.39亿元，同比增长20.1%，投资总体实现平稳较快增长，特别是6月以来，投资建设进度明显加快，呈现逐月提升的态势。基础设施投资快速增长，完成投资829.32亿元，同比增长30.8%，高于全市投资增速10.7个百分点。全年完成房地产开发投资1153.61亿元，同比增长11.8%，呈逐步回升态势。民间投资相关政策的出台对激活民间投资作用较为明显，2013年全市完成民间投资3093.47亿元，同比增长27.0%，占全部投资的比重达67.3%，成为全市投资主动力。

从消费看，稳中向好。全年实现社会消费品零售总额2801.97亿元，同比增长14.1%，增速稳居全省第一，分别高于全国、全省1.0和0.3个百分点。分行业来看，批发、零售业平稳增长，全年分别增长22.7%和14.3%；住宿、餐饮业出现较大回落，分别下降5.8%和增长7.3%，同比分别回落18.3和7.4个百分点。从主要商品来看，汽车销售增速同比提升，全年实现零售额550.4亿元，增长28.2%，同比提升2.8个百分点；石油类商品销售稳步回升，全年实现零售额197.65亿元，增长22.7%，同比提升1.1个百分点；中西药品销售增幅回落，全年实现零售额146.61亿元，增长16.3%，同比回落32.7个百分点；金银珠宝类商品热销，受黄金价格持续走低，珠宝类商品销售趋好，成为市场消费的一大亮点，实现零售额同比增长45.1%，提升12.5个百分点。

从出口看，平稳增长。全年实现进出口总额98.93亿美元，同比增长13.8%，其中出口额61.66亿元，同比增长19.2%，出口额增幅分别高于全国、全省11.3和1.6个百分点。

（四）三大收入增长平稳

财政收入保持平稳。全市财政总收入达883.89亿元，同口径增长19.5%，其中公共财政预算收入536.63亿元，同口径增长23.8%，税收收入占公共财政预算收入的比重为73.9%，同比提升6.5个百分点。企业收入稳步提升。1-11月全市规模工业主营业务收入达6834.69亿元，同比增长13.4%，工业经济综合效益指数达404.9亿元，同比提升23.6个百分点。居民收入平稳增长。全年城乡居民人均可支配收入分别为33662元和19712元，同比分别增长10.5%和12.6%，城乡收入差距进一步缩小。

（五）运行环境相对宽松

物价涨幅相对温和。全年居民消费价格同比上涨2.8%，低于3.5%的调控“上限”，在省会城市中居第14位，涨幅处于平均水平。金融存贷稳步增加。2013年，全市金融机构存款余额首次突破万亿，达10148.76亿元，比年初增长15.3%，其中个人存款达3507.51亿元，比年初增长16.6%，呈现较快增长；全市金融机构贷款余额达9633.02亿元，比年初增长12.5%。就业人数稳步增长。由于经济总体平稳增长，就业形势较好，2013年全市城镇新增就业14.93万人，高于前两年水平。为民办实事顺利推进。全市44项省市为民办实事项目全面或超额完成目标任务，在促进就业、扶贫解困、教育助学、社会保障、医疗卫生、百姓安居、道路畅通、环境治理等领域效果显著。

整体来看，长沙经济实现了平稳较快增长，但也存在一些不容忽视的问题。一是工业面临下行压力。从近年来长沙工业发展看，规模工业增速呈现下行态势，在2010年达到24.0%的峰值之后出现了向下“拐点”，2012年增长16.8%，2013为14.0%，同比回落2.8个百分点，其中：工程机械和食品制造业两产业集群等回落明显，同比分别回落13.5和6.9个百分点。市场需求依然不旺，全年工业生产者出厂价格指数为98.5%，同比依然回落，同时企业利润增速趋缓，这些都不利于企业扩大生产。二是投资项目支撑不足。从全省来看，我市投资增速依然偏低，2013年全市投资增速低于全省6.0个百分点。从续建项目来看，项目数量和规模均出现下降，今年续建项目1772个（不含房地产项目），比上年减少13.1%，续建工程量1083.02亿元，比上年减少10.1%，续建项目中亿元项目个数虽然增长，但续建项目投资总量下降8.6%，续建亿元以上投资项目平均规模为6.71亿元，比去年下降17.5%。三是消费需求增长乏力。2013年全市消费品市场总体保持了平稳较快增长态势，但受经济下行压力增大、严控政府性消费、居民收入增幅出现回落以及刺激消费政策结束等因素影响，加之支撑全市消费快速增长的商品单一，汽车、成品油等热点商品经过近几年高速增长之后，拉动作用减弱，而新的消费热点尚未形成，全市消费增速低于预期，2013年增速创近年来新低。从未来看，提升消费需求的动力尚不明朗。

二、2014年长沙经济展望

2014年全球经济有望出现一定程度好转，我国经济有望保持稳定增长，全市经济有望延续平稳态势。

从国际环境看，全球经济复苏在波动中逐步加强，主要发达经济体复苏趋势得到进一步确认，经济增长的外部环境趋于改善，但新兴市场国家经济增长减速、发达国家的政策调整带来的不确定性有可能拖累我国经济发展。

从国内发展看，我国仍处于工业化、城镇化、消费结构升级、收入较快增长阶段，一些新的增长拉动因素正在形成，党的十八届三中全会吹响了新一轮改革的号角，体制机制改革有望激发经济增长活力，经济结构和增长质量有望进一步优化，稳中有进的发展态势有望延续。

从全市发展看，保持经济持续稳定增长仍具有较多有利条件。

一是从政策层面看，作为“两带一部”的首位城市，区位优势和发展机遇日趋明显。省委对长沙发展提出了“六个走在前列”的新要求，并向长沙下放45项省级经济社会管理权限，这些将为长沙今年的发展注入新的活力。市委十二届六次全会提出率先建成“三市”、强力实施“三倍”、提升“三量”、力行“五推”的发展要求，必将推动全市经济更好更快发展。

二是从消费需求看，长沙作为全国两型社会建设示范区核心城市，未来信息产业、绿色产业、健康产业、文化教育产业有望成为新的增长点。如2013年全市书报杂志类零售额同比增长20.7%，提升23.7个百分点；电子出版物及音像制品类同比增长137.8%，提升99.1个百分点，反映出随着居民收入的增长，提高生活质量的享受类商品销售成为消费品市场的热点领域。同时，传统消费热点依然有较大提升空间，当前全市城镇居民每百户家用汽车拥有量为36.5辆，与发达国家、发达城市相比还有较大差距，与汽车有关的服务产业有望快速发展。

三是从城市发展看，城镇化进程加快推进，将为长沙经济发展提供动力。中央城镇化工作会议明确提出，要以城市群为主体形态，注重中西部地区城镇化，这对长沙是重大利好。长沙交通枢纽优势与承东启西、连南接北的区位优势日益凸显，在提升城镇化质量方面大有可为，预计2013年全市城镇化率将达到70%，从人口构成看，非农业人口占比为37.2%，具有一定发展潜力，今后推动城镇居民市民化，打破行政区划限制，将为消费和投资带来巨大的发展空间。

四是从增长动力看，投资增长蕴藏潜力。目前，大河西投资正处于高峰期，带动示范作用明显，县域融城步伐的加快，高铁新城、空港新城等重点片区的加快推进以及交通设施、棚户区改造、社会民生、生态环境投资持续扩大，投资领域和范围有望进一步扩大。民间投资政策的出台将进一步激活民间投资，从2013年全市民间投资看，增速比全部投资增速高6.9百分点，对全市投资增长的贡献率为85.8%。随着民间投资的规模不断扩大、领域不断拓宽，全市投资有望迎来新一轮的大发展。

三、加快长沙发展的对策建议

2014年全市经济发展应围绕“稳中求进、新中求进、好中求进”的总基调，稳住工业和投资两大支撑点，加快结构调整和优化，大力发展服务业、提升消费、扩大开放度。

（一）突出抓大产业，稳工业增长。坚持把发展创新型经济作为加快工业转型升级的着力点，大力推进科技创新，重点引进一批企业总部、研发中心，推动有实力大企业与本地科研院所共建技术平台，加快技术改造优化升级，着力提升工业化和信息化融合，规模发展新兴产业、高端发展主导产业、升级发展传统产业、加快发展生产性服务业，促进工业由依靠资源消耗向创新驱动转变、产品竞争向品牌竞争转变、分散布点向集聚集群转变。

（二）全力抓大项目，保投资增速。适度的投资规模、合理的增长速度是确保经济平稳发展的重要支撑。一是要启动一批重大后备项目，做好重大投资项目的储备，加快启动地铁三号线、万家丽城市快速通道等一批重大项目建设。二是要加大产业投资力度，建议将产业投资纳入对区县（市）考核，促进产业加快转型。三是要促进房地产市场健康发展，提高楼盘品质、加大楼盘配套功能，增强对市外投资者的吸引力。四是进一步鼓励民间投资，进一步加强民间投资政策的研究和落实，对相关政策措施进行全面梳理和完善，积极消除体制机制障碍。

（三）重视服务业，提三产贡献。一是加强对服务业发展的组织领导。服务业牵涉范围广，涉及部门多，协调难度大，应尽快成立服务业发展和考核领导小组，协调解决服务业发展中的重大问题，出台加快服务业发展的产业政策和奖励措施。二是加大对现代服务业扶持力度。加快金融、房地产、现代物流、文化产业、休闲娱乐、信息服务等重点产业发展；以获批国家现代服务业综合试点城市为契机，以建设农产品现代物流业为主导，加快电子商务、社区商业、商贸物流等配套产业建设。

（四）构筑区域中心，促消费升级。立足当前，汽车和石油类商品是我市目前消费两个最大类商品，应加大对中高档汽车销售企业发展引导和扶持力度，抓住公车改革带来的私车购买量增长契机，继续做大做强全市汽车产业，同时带动石油类等上下游商品的销售，确保汽车行业继续发挥支撑作用。着眼长远，积极推动消费转型创新，以建设区域性消费中心为目标，加快形成“四通八达”的交通网络优势，鼓励和引导发展新兴商务业态，通过节会等多种形式扩大消费品市场辐射力。

（五）着眼大开放，扩外向经济。外向型经济是长沙发展中的“短板”，应着眼“三倍”的长远目标，抢抓国家大力发展长江中游城市群的历史性机遇，打造综保区、出口基地、进口基地、开发园区四大平台，推进品牌带动、平台优化、主体培育、外贸扩张、外经拓展、全域开放、环境优化等八大工程，加速长沙国际化进程，全面提升对外开放的软实力和竞争力。

2015年中央经济工作会议以前所未有的篇幅对房地产去库存进行了论述，2016年仍将是一个以楼市去库存为首要任务的政策年。

从会议报告的表述来看，在户籍制度改革和深化住房制度改革两项重要改革措施并举之下，进城落户的农民工将成为房地产去库存的重要新增需求；同时，明确租售并举是深化住房制度的改革方向，着重强调租赁市场的完善和补位；在市场方面，政府鼓励针对去库存的各种降价、营销以及行业内的兼并重组。

业内人士普遍预计，2016年房地产市场将迎来持续且相当宽松的政策，但同时也面临着较为严峻的整体经济形势。此次中央经济工作会议出台的一系列针对房地产去库存的“组合拳”，表明一场以挖掘购房新需求为核心的楼市去库存“歼灭战”已经打响。

挖掘农民工住房需求

作为规格最高的年度经济会议，每年的中央经济工作会议历来被视作第二年宏观经济政策最权威的风向标。从今年经济工作会议涉及房地产行业的内容来看，罕见地用了325个字符论述房地产去库存的重要性。相较去年中央经济工作会议只字未提房地产，今年的浓墨重彩表明2016年房地产政策将持续宽松，而房地产市场形势仍较为严峻。

大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三、四线城市，这正是2015年在金融、信贷等多重政策出台后去库存效果并不乐观的重要原因之一。根据平安证券首席经济学家钟伟的估算，全国楼市去库存需要6-7年时间。

挖掘三、四线城市新增的住房需求是解决高库存的关键点，而鼓励和引导转为城市户籍的农民工在中小城市落户、置业，满足其居住需求，无疑是挖掘新增住房需求的重要着力点。

重点培育租房市场

除了将农民工落户转化为新增住房需求之外，会议公告中还重点提到了租赁市场的培育。这不仅是深化住房制度改革、满足新市民住房需求的重要举措，也是解决高库存的手段之一。

公告特别强调，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

地方政府可以收购存量房用于公租房，亦是去库存的间接手段。不过，这条政策对政府财政实力要求较高，且面临一个尴尬的矛盾——租房需求较大的一般是人口导入特征显著的一线及部分二线城市，这些城市库存压力本就不大；而大多数供求失衡、库存高企的是人口流出的三、四线，这些城市的租赁需求却很有限。

限制性措施有望放松

在市场层面，会议公告明确提出：“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。”

中央经济工作会议如此明确表达“降价”的要求，实为罕见。不过，开发商普遍认为，定价是市场行为，由供求关系决定，根据各个城市市场环境不同，开发商自会制定针对性的价格策略，政府引导的作用并不大。

对于“要取消过时的限制性措施”，业内人士普遍认为，限购、限贷以及针对开发商融资的种种限制，是“限制性措施”的真正含义。限购政策曾作为楼市调控的“杀手锏”，在过去几年大大抑制了购房需求，但目前仍在执行限购的城市仅剩下北、上、广、深四大一线城市以及三亚，其他绝大多数城市均已在2015年全面放开限购。一线城市明年放开限购的可能性很小，但针对一线城市外来人口购房的一些不合理限制有可能微调。

市场更寄予希望的是房贷、税收等方面政策的继续放松。丁祖昱预测，首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用，首套房首付比例降至10%或将是2016年楼市去库存的“大招”；房贷利息抵扣个税政策则能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显，一旦实施，将在一、二线城市引爆楼市，对于库存去化会有明显的促进作用。

（以上回答发布于2015-12-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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